Airbnb cresce sugli hotel, ma il contratto è fermo al 2019

Nella lettera agli azionisti pubblicata il 6 agosto 2026, la frase che conta è quella che precede il dato sulla crescita. Circa il 35 per cento di chi prenota un hotel su Airbnb per la prima volta torna poi a prenotare una casa. Quella percentuale è misurata su ospiti di undici mesi prima che il programma hotel esistesse.

Il "tre volte" mette in rapporto due numeri che nessuno pubblica

Le notti hotel prenotate, scrive Airbnb, sono cresciute "circa tre volte più rapidamente" del business delle case, e gli hotel restano una percentuale a una cifra delle notti prenotate. Il rapporto confronta due tassi di crescita, e nessuno dei due viene pubblicato. Non è pubblico nemmeno il numero di hotel, di camere o di notti vendute. L'azienda stessa dichiara che quella base è una percentuale a una cifra, e una crescita rapida non la rende grande.

Il dato lo dichiara Airbnb nella lettera agli azionisti, e nessun soggetto terzo lo ha misurato. PhocusWire, lo stesso 6 agosto, lo riporta come proprio e senza il "circa". Di seconda mano il numero perde l'approssimazione e la base.

Il 35 per cento precede il programma di undici mesi

La nota che accompagna quella percentuale dichiara la base, cioè gli ospiti che hanno prenotato un hotel su Airbnb fra luglio 2024 e giugno 2025, e misura quanti di loro sono tornati a prenotare una casa nei 365 giorni successivi. Il programma hotel è stato lanciato il 20 maggio 2026. Hotel prenotabili su Airbnb ce n'erano già, ereditati da HotelTonight e usati per colmare i vuoti della rete. Il programma pilota dedicato parte a novembre 2025 su New York, Los Angeles e Madrid. A febbraio 2026 Brian Chesky afferma che la strategia è diventata molto più estesa. Quel 35 per cento misura quindi il comportamento di prima, quando il programma non c'era ancora, ed è la ragione per cui è nato.

Manca il confronto che renderebbe leggibile quel 35 per cento, cioè quanti fra tutti i nuovi ospiti Airbnb tornano a prenotare una casa entro un anno. Airbnb non lo pubblica, quindi non si può dire se gli ospiti degli hotel tornino più o meno degli altri.

Il credito fino al 15 per cento si spende solo dentro Airbnb

Il comunicato di lancio, pubblicato anche in italiano, promette a chi prenota uno degli hotel in evidenza "un credito fino al 15% per il suo prossimo alloggio Airbnb". Il credito si spende dentro la piattaforma. Su dove esattamente, la comunicazione promozionale e i termini non dicono la stessa cosa. Il comunicato lo indirizza al prossimo alloggio, mentre i termini del programma lo ammettono su soggiorni, esperienze e servizi, quindi anche su un altro hotel. Vale al massimo 2.000 dollari, scade dopo un anno e non viene riconosciuto in caso di cancellazione. L'offerta è valida fino al 31 dicembre 2026, data che Airbnb scrive due volte, nella nota 1 della lettera e nella nota 8 del comunicato. Chi finanzia quel credito non è scritto in nessun documento pubblico, né nel comunicato né nei termini del programma.

Per l'hotel il conto è questo. Paga una commissione per acquisire un ospite e, insieme alla prenotazione, l'ospite riceve un credito spendibile solo dentro Airbnb, dove la casa resta l'offerta prevalente.

Il 21 maggio 2026 Skift ha dedicato un episodio al lancio, con il chief business officer Dave Stephenson fra gli intervistati. La descrizione dell'episodio ipotizza che Airbnb possa avere creato "uno dei volani di fidelizzazione più potenti del settore". È la lettura di Skift, non una dichiarazione di Airbnb.

Secondo PhocusWire, nella presentazione dei risultati del 6 agosto la CFO Ellie Mertz enuncia il criterio senza retorica: "vogliamo aggiungere inventario che porti valore alla piattaforma invece di fare concorrenza alle case, quindi siamo molto selettivi su cosa aggiungiamo". Il posto in vetrina non ha un listino. Lo assegna Airbnb, che dichiara di scegliere per posizione, design e ospitalità, "senza la presenza di grandi gruppi".

Il contratto pubblico per i fornitori alberghieri è fermo al 2019

Il testo pubblico con cui Airbnb regola i fornitori alberghieri, gli Hotel Supplier Terms of Service, al 17 agosto 2026 riporta ancora "Last Updated: December 5, 2019". Airbnb non pubblica quale contratto si applichi a un hotel che entra via channel manager in categoria alloggio tradizionale, dove la pagina sui costi indica invece una commissione unica obbligatoria. È la prima domanda da mettere per iscritto. Il paragrafo 2 obbliga Airbnb a notificare per email qualunque modifica trenta giorni prima, con recesso immediato per il fornitore.

All'hotel il contratto chiede una polizza di responsabilità civile per i danni agli ospiti di almeno 5 milioni di dollari in aggregato. In aggregato vuol dire tetto complessivo dei sinistri, e non per singolo evento come si usa in Italia. La polizza va mantenuta per tutta la durata del rapporto e per un anno dopo la sua fine, e la compagnia deve avere un rating A.M. Best non inferiore ad A-. Airbnb e Airbnb Travel vanno nominate assicurate aggiuntive. Nessuna esenzione per le strutture piccole. Il paragrafo 11 limita la responsabilità complessiva di Airbnb Travel agli importi pagati all'hotel nei dodici mesi precedenti l'evento, "oppure cento dollari se non è stato effettuato alcun pagamento".

La commissione, nel contratto, non ha un numero. La pagina ufficiale sui costi, però, dichiara che la struttura a costo unico è obbligatoria per gli annunci di ospitalità tradizionale, hotel compresi. Per la maggior parte degli host il valore applicato è il 15,5 per cento. Il contratto per i fornitori alberghieri, che descrive un altro meccanismo, resta senza cifra. Lì la commissione si chiama Facilitation Fee, e il paragrafo 4 riserva ad Airbnb la facoltà di cambiarla in qualsiasi momento con un preavviso adeguato. Lo stesso paragrafo, in due frasi consecutive, fissa due basi di calcolo diverse, le fee dedotte dal Room Rate e il payout pari al totale pagato dall'ospite meno le fee applicabili.

Il pagamento arriva da Airbnb alla data di check-in, al netto delle fee. Non è il modello di Booking, dove incassa la struttura e la commissione si salda dopo. Cambia la cassa, e cambia chi gestisce no-show, penali ed extra, che il contratto tratta a parte come On-Site Guest Charges. Nel contenuto sponsorizzato con cui Airbnb si è rivolta al mondo alberghiero l'8 giugno 2026, la struttura di costo è "competitiva" e non viene mai quantificata.

Manleva, tetto di responsabilità e assicurato aggiuntivo sono clausole di prassi, e compaiono anche nei contratti delle altre piattaforme. Una, però, è specifica. Il paragrafo 12 obbliga l'hotel a tenere indenne Airbnb anche per le pretese che nascono dall'uso di una connessione alternativa per fornire l'allotment, cioè dal channel manager dell'hotel. La documentazione di Cloudbeds, partner del programma, dice che con l'annuncio collegato via API la prenotazione istantanea si attiva in automatico. Quella pagina è del 13 dicembre 2024, e Airbnb non pubblica la propria. La prenotazione entra da sola, l'errore di allotment resta contrattualmente dell'hotel.

Il contratto sceglie la legge della California e il foro di San Francisco. Sul punto esiste un contrappeso. Il regolamento europeo 2019/1150 dichiara di applicarsi ai servizi di intermediazione online rivolti a utenti commerciali stabiliti nell'Unione a prescindere dal diritto altrimenti applicabile. Fissa anche un preavviso minimo di quindici giorni sulle modifiche dei termini. Se una variazione di commissione ricada in quella nozione, è materia da valutare con un legale.

Il price match esclude la tariffa riservata ai tuoi iscritti

Sugli hotel in evidenza, quelli a cui Airbnb assegna il badge, la piattaforma promette all'ospite la differenza in credito, fino a 400 dollari. Vale se entro 24 ore chi ha prenotato trova lo stesso hotel a un prezzo più basso "su un'altra app o un altro sito", sulla stessa camera e le stesse date. I termini escludono dal paragone Airbnb e HotelTonight, e chiedono che la tariffa più bassa sia "disponibile al pubblico generale". Una clausola espressa lascia fuori quelle di gruppo, corporate, dei pacchetti e dei programmi fedeltà.

Airbnb e HotelTonight sono gli unici canali esclusi dal confronto. Il sito ufficiale dell'hotel rientra quindi nella lettera del testo, purché la tariffa sia esposta al pubblico. Chi ha già una tariffa riservata agli iscritti sa invece che quella resta fuori dal paragone. Non è una ragione per costruirne una, perché Airbnb non dichiara chi finanzi la differenza del price match, e l'effetto economico sulla struttura oggi non è calcolabile. Il contratto pubblico per i fornitori alberghieri non contiene clausole di parità tariffaria. In Italia la libertà di praticare prezzi migliori sui propri canali è legge dal 29 agosto 2017 (L. 124/2017, art. 1 comma 166, che dichiara nullo ogni patto contrario).

Cosa significa per il tuo hotel

Per la maggioranza degli hotel italiani, oggi, non cambia niente, e conviene dirlo subito. Il credito fino al 15 per cento, dal 20 maggio 2026, riguarda hotel idonei in "città selezionate" di otto paesi, Italia compresa, con l'avvertenza che l'elenco può cambiare. Airbnb non pubblica quali città italiane siano incluse. Roma è la sola nominata nel comunicato di lancio, e nella presentazione di agosto la CFO non ha indicato nessun mercato.

Se la tua città è nell'elenco, lo scopri in due minuti. Cerca un soggiorno nella tua città su airbnb.it, filtra per hotel e guarda se sulle schede compare il badge del credito. Se non c'è, oggi il programma non ti riguarda, e la risposta onesta è aspettare. Il 31 dicembre 2026 l'incentivo all'ospite scade.

Se il badge c'è, prima di aderire ci sono tre domande. La prima è quale contratto si applica al tuo caso, e va messa per iscritto ad Airbnb, perché il testo pubblico per i fornitori alberghieri e la pagina sui costi descrivono due meccanismi diversi.

La seconda vale se il contratto che ti viene proposto è quello per i fornitori alberghieri, ed è per il broker. Chiedigli se la tua RC alberghiera arriva a 5 milioni di dollari in aggregato, se può nominare un terzo come assicurato aggiuntivo, e quanto costa l'appendice. Nessun assicuratore italiano fra quelli consultati pubblica massimali o premi per questa fascia, quindi la risposta può darla solo il tuo broker.

La terza è per chi ti gestisce la connettività, cioè se supporta la categoria alloggio tradizionale, se via API la prenotazione istantanea diventa obbligatoria, e come apparirà l'annuncio. Su quest'ultimo punto le fonti si dividono fra la pagina unica con più tipologie di camera e un annuncio per ogni combinazione di camera e tariffa.

Nel frattempo si lavora su quello che Airbnb chiede a ogni annuncio alberghiero. Servono foto di camere e aree comuni che mostrino il design, accessibilità dichiarata, trasparenza su tariffe, depositi e preautorizzazioni sulla carta, categorizzazione accurata. Chi non soddisfa quegli standard, avverte Airbnb, può risultare non idoneo.

Un chiarimento sul 13 ottobre 2026, la scadenza comunicata da Airbnb via email agli host dello Spazio economico europeo. Il ragionamento che circola in Italia su quella data è costruito su cedolare secca e canone lordo. È un regime riservato alle locazioni brevi da parte di persone fisiche fuori dall'esercizio d'impresa (art. 4 del D.L. 50/2017), e a un'impresa alberghiera non si applica. Per un hotel la commissione è un costo d'impresa e il prezzo esposto non è un canone. Come si tratti nel tuo caso, IVA compresa, va verificato con il tuo commercialista e non con un articolo.

Anche il calendario è diverso. Airbnb scrive nella lettera agli azionisti di avere migrato per primi, dal quarto trimestre 2025, la maggior parte degli host che usano property management software. Nella stessa lettera dichiara di avere annunciato a luglio la migrazione della maggior parte dei rimanenti entro l'anno. Quell'email agli host chiede di aggiornare i prezzi esposti. Chi l'ha ricevuta controlli nel proprio extranet se l'annuncio sia già a costo unico e quale sia l'aliquota effettiva, perché il contratto non la scrive.

Nel rapporto con Booking, intanto, la scala di commissioni che l'AGCM riporta nel provvedimento di avvio A558 del 12 marzo 2024 resta l'unico riferimento pubblico, e fotografa quel momento. La fonte primaria di un tariffario è l'extranet. Il contrappeso all'idea di canale alternativo lo ha formulato Pedro Colaco di GuestCentric nel settembre 2025. Se le fee ricalcano quelle di Booking ed Expedia, dice, la piattaforma diventa più intercambiabile con le OTA. Prima di spostare disponibilità conviene mettere i canali sullo stesso foglio, con il calcolatore delle commissioni, la dipendenza italiana dalle OTA già misurata e il conto di quanto costa davvero vendere una camera.

Fonti

• Airbnb, "Q2 2026 Shareholder Letter", p. 5 e note 1-2 (6 agosto 2026)
• Airbnb Newsroom, "Summer Release 2026: adesso su Airbnb trovi molto di più", versione italiana (20 maggio 2026)
• Airbnb, "Hotel Supplier Terms of Service", par. 2, 4, 10, 11 e 12 (ultimo aggiornamento 5 dicembre 2019, consultati il 17 agosto 2026)
• Airbnb, Centro Assistenza, "Receive Airbnb credit by booking eligible hotels", art. 4133 (consultato il 17 agosto 2026)
• Airbnb, "Price Match Guarantee Program Terms and Conditions", art. 4096 (consultati il 17 agosto 2026)
• Airbnb, Centro Assistenza, "Airbnb service fees", art. 1857 (consultato il 17 agosto 2026)
• Airbnb, Centro Assistenza, "Standard di Airbnb per gli hotel e le compagnie di ospitalità professionale", art. 1526 (consultato il 17 agosto 2026)
• PhocusWire, "Airbnb continues hotel push: Stepping on the gas" (6 agosto 2026)
• Hospitality Investor, "Bringing Boutique and Independent Hotels to Airbnb", contenuto sponsorizzato da Airbnb (8 giugno 2026)
• Skift, "Airbnb Hopes Hotels Can Drive Bookings in Regulated Cities" (7 novembre 2025)
• Skift, "Airbnb's Hotel Strategy Is Now Much Bigger", earnings call Q4 2025 (17 febbraio 2026)
• Skift, "Airbnb's Big Summer Push: Hotels, AI & the Ultimate Travel App", con Dave Stephenson, consultato nella descrizione dell'episodio (21 maggio 2026)
• Cloudbeds, "Airbnb API - Minimum Requirements" (13 dicembre 2024, pagina verificata il 17 agosto 2026)
• ALBAA, "Aggiornamento commissioni Airbnb" (17 luglio 2026)
• Hotel News Resource, "Airbnb's New Fee Model: A Strategic Shift Towards OTA Competition", sintesi di un articolo PhocusWire (4 settembre 2025)
• AGCM, A558 Booking.com, provvedimento di avvio dell'istruttoria (12 marzo 2024)
• Legge 4 agosto 2017 n. 124, art. 1 comma 166, Gazzetta Ufficiale n. 189 del 14 agosto 2017
• Regolamento (UE) 2019/1150 del Parlamento europeo e del Consiglio del 20 giugno 2019 (P2B), art. 1 par. 2 e art. 3 par. 2
• Agenzia delle Entrate, disciplina fiscale delle locazioni brevi, art. 4 del D.L. 50/2017